JREITに強気、という話
なぜ強気なのか、そして今なんでREITが下がっているのかという話がこれだが専門的な話なので「そういうものなんだな」くらいに思ってくれていい
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REITはFFO（利益-不動産売却損益+減価償却費）という指標があって現状かなり安い、分配金利回りも4％弱ある
ただREITは純利益の9割以上を分配金として吐き出すことで法人税が無料になるという構造上、事業拡大は借金で行われる
借金で事業拡大をやる以上、日銀が金利を上げるとそのまま減収減益になってしまう
マイナス金利解除からの利上げが何処まで行くかわからなくて手を引いているところが多いが、不動産運用会社がドミノ倒しになるような極端な利上げは考えづらい
極端な利上げがないなら大丈夫
REITの不動産の純資産÷株価、NVA（PBRのようなもの）は過去10年で一番の割安、コロナショックの大底より割安
「分配金の利回り」というわかりやすい指標はコロナショックの大底でつけた瞬間風速には0.2％ほど届いてないが記録的な割安圏にある
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ここまでJREITが割安という話をしたが、じゃあ今買ったらすぐ儲かるかというとそんなことはない
これはいつも使う画像だがS＆P500がどれくらいのPER（割高割安）で買ったかで5年後のリターンはほぼ決まっているが1年後のリターンはバラバラだという話
割安だから買った、が報われるのには5年くらいはかかるという話である、そういう場合は時間を味方につけるために配当金（分配金）が出る銘柄を選びたい、JREITは東証REIT指数ETFで配当利回り4％弱ある、十分だ
